买房不能只看表面，一些光鲜亮丽的数据并不一定代表开发商真正的实力。去年，泰禾、山水文园等都曾是风光无限，然而却败走麦城，让无数业主无家可归。

最好还是分析下他们为了粉饰好看的数据，做了哪些违背规律的事。高周转背后，购房者须擦亮眼睛，否则，代价是很沉重的。



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今天我们拿2020年数据看上去还算不错的中骏集团举例，希望能吸取教训。公告显示，截止到2020年12月31日，中骏集团连同其合营公司及联营公司全年累计实现合同销售金额约1015.37亿元，合同销售面积约736.78万平方米，同比分别增长26%及16%，按930亿元的全年销售目标算，中骏集团完成全年目标的109%。

这也是这家闽系房企，首次进入千亿阵营。

这是值得庆贺的事，毕竟对于中骏来说，这意味着从一个小而美的房企跨进了千亿规模，身份不一般了。

要知道，这家福建起家的房企，中骏一直谦逊低调，发展速度上不算太突出，可以用“稳健”打标签。直到2013年时才突破100亿元规模。

而跨入千亿规模，仅仅用了7年时间，而且也就是最近几年才“着急”的。

一提起闽系房企，很多人脑子里蹦出的是“激进”字眼，比如泰禾、阳光城、融信基本上都有这样的感觉。而中骏似乎是一股清流。

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去年，为逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题，监管部门首次提出了“三道红线”，也成为了房企安全自检的重要指标。



据中骏集团控股半年报数据显示，其剔除预收款后的资产负债率为76.36％，超监管“红线”（70%），财务归属“黄色”阵营。

虽然只是踩中了一道，但是这已经是黄色预警了。从百亿到千亿规模，那不是靠稳健就能获得的。中骏通过合联营模式撬动规模的快速增长，从而扩大市场份额、获取融资优势，虽然在行业并非少见，但跟同类房企相比，中骏的销售权益占比明显偏低。

我们看一组数据，2017年-2019年，中骏集团的销售额增速分别为41.28%、54.82%和56.61%，合约销售金额复合年均增长率达到56%，应该说，2017年总部迁至上海后，公司放弃“稳健”步伐，开始了闽系式房企的“激进”行为，多次以地王的称号拿下地块，甚至以马甲形式拿地。

可是如今时代不同了，房地产整个行业都处在下行通道中，而且在“三道红线”的预期压力下，房企的三大指标格外备受关注。

从土地储备规模看，2014年-2016年，中骏集团土地储备总建筑面积复合年增长率为-6.73%；2017年-2019年，复合年增长率由负转正，达到43.56%。

截至2020年6月底，中骏集团的土地储备约3303万平方米，其中集团应占面积2006万平方米，权益比例60.73%，预计短期内权益比难以大幅提升。

从城市能级来看，公司的投资集中在二线和三四线，截至6月末，所占土地储备成本分别达68.5%、22.6%，一线城市仅8.9%。



但是，在2015年-2016年期间，公司在一线城市的土地储备均在55%左右。战略上的调整能跟上三四线城市发展红利吗？

恐怕踩错了。随着棚改退出，甚至三四线城市面临调整，中骏集团的未来发展也蒙上了一层阴影。

野心是要有代价的，规模扩张的背后是隐忧与风险的积聚。

03

刚才说到，中骏集团踩中了一条红线，另一条还是比较健康的。截至去年6月末，中骏的净负债率为68.95%，处于业内合理水平。

这是有点奇怪的。财报显示，2016-2019年，中骏净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%和60%。2019年的净负债率是公司2013年以来的最低值。

据中房报报道，有业内人士指出，中骏集团逐年下降的净负债率，很大程度上得益于少数股东权益的增加，这成为其平抑负债率的关键，而与此同时，其同期少数股东损益却原地踏步。

销售规模不断扩大的同时，中骏集团和少数股东之间是否存在利益输送呢？

有野心不见得是坏事，但是单靠勇气是不够的，更要有hold得住的能力，中骏无疑正站在风口浪尖上接受行业的洗礼……



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而房企最大的忌讳就是不能为购房者提供优质的产品和服务。销售业绩26%的增长幅度、109%的目标完成率，以及千亿房企光环的加持，我们在关注中骏集团增长速度的同时，也不得不指出其发展问题。

据南方都市报报道，伴随着地下室车库顶板局部塌陷、赠送面积被认定为违法建筑……中骏在福州、泉州、南京、上海、深圳等地项目近两年爆出一系列质量问题，也折射出这家房企在“蒙眼狂奔”路上留下的隐忧。