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民法典对不动产物权特殊变更的生效规定

1、因法律事件生效。《民法典》第二百二十九条 【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

判决、仲裁或者政府征收决定都有明确的生效时间，即在未发生法律效力之前，物权没有变更，只有法律事件生效后，物权才发生变更。

而对判决、仲裁两种情况发生的物权变更执行，当事人不得申请行政复议和行政诉讼。对人民政府的征收决定当事人可以申请行政复议和行政诉讼。

2、因继承或遗赠生效。《民法典》第二百三十条 【因继承取得物权】因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承的实际开始时间，一般是指继承实际发生效力时间，如甲在遗嘱中指定自己的房产由长子继承，在甲生存期间，该房产的物权所有权不发生变化，遗嘱没有发生效力，只有在甲方死亡的同一时间，遗嘱才发生法律效力。

3、自事实行为成就时生效。《民法典》第二百三十一条 【因事实行为发生物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

如果涉及房屋拆迁等物权纠纷的的诉讼和仲裁案件，确定物权消灭的生效时间应该从拆迁事实行为成就时确认。以往曾经发生过的房屋拆迁事实行为发生后的诉讼或纠纷，审判机关或仲裁机关将不再对已经消灭的物权权属进行裁判。

但对消灭物权而造成的损失价值可以裁判。

4、不动产物权特殊取得未登记不生效。依据前三种情形享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

这一规定非常重要，因非买卖行为发生的不动产物权变更必须进行登记，未登记不具有法律效力。过去经常发生的用法律文书代替不动产物权权属证明的情况，将不再被法律承认。